Come saranno i contratti di locazione post covid-19

Negozi e affitti: nel nuovo scenario rimodulare parte variabile e minimo garantito

Quanto dovremmo aspettare per assistere alla riapertura dei negozi? E in quanto tempo si ristabiliranno del tutto i normali flussi commerciali? Domande che grandi e piccole realtà della moda con punti vendita si stanno ponendo e alle quali, naturalmente, è difficile rispondere: anche perché non sappiamo neppure quando l'emergenza cesserà.

Quel che sappiamo è che,
attualmente, il Decreto Cura Italia riconosce a botteghe e negozi un credito d'imposta del 60% sui canoni del mese di marzo, ma solo per contratti di locazione immobiliare e categoria catastale C1. Invece esclude l'applicabilità ai contratti di affitto di ramo d'azienda utilizzati dai centri commerciali nei confronti dei commercianti.

«In un momento in cui sono in molti a chiedersi se un negozio costretto a chiudere temporaneamente, per cause di forza maggiore come l'attuale, debba continuare a pagare un affitto, i provvedimenti presi fin qui dal governo rischiano di essere davvero limitati», commenta Alessandro Barzaghi dello studio legale milanese Cocuzza & Associati, specializzato in retail e aperture di punti di vendita.

«Potrebbe essere utile seguire l'esempio della Germania - prosegue l'avvocato - dove il mancato pagamento dei canoni per i mesi di marzo, aprile e maggio non costituisce giusta causa per dare disdetta del contratto di locazione. Una sorta di moratoria, che in questo momento potrebbe tranquillizzare gli animi di molti».

Tuttavia, parecchi retailer si aspettano che, in assenza di una presa di posizione istituzionale, siano le proprietà degli immobili a prevedere delle agevolazioni nelle modalità di pagamento dei canoni, anche perché «fino ad oggi - fa notare Barzaghi - non erano previste clausole che imponessero al locatore di rinegoziare il contratto in caso di gravi emergenze, come quella che stiamo vivendo a causa del coronavirus. Certo, da ora in poi ogni nuovo contratto che stenderemo prevederà qualcosa in merito».

Il muro contro muro fra tenant e proprietari degli immobili è lo scenario da evitare: servirà un confronto tra le parti, anche perché superata la disputa sul pagamento dei canoni durante la fase di chiusura, si aprirà lo scenario post Covid-19 per quanto riguarda gli affitti, che prevede che difficilmente i negozi potranno garantire gli stessi flussi di clientela precedenti l'esplosione della pandemia. Di conseguenza, anche i fatturati dovranno essere riconsiderati.

«Uno scenario, questo, a cui le aziende stanno già pensando - conferma Barzaghi - spingendo per delle rinegoziazioni in cui i proprietari degli immobili diventano quasi dei partner, con canoni di affitto ricalcolati in base ai fatturati del negozio. Già adesso la maggior parte dei contratti prevedeva una parte variabile, che si aggiungeva a un minimo garantito».

«Non penso - conclude il legale - che i padroni degli immobili, spesso fondi, possano rinunciare alla componente fissa dei loro canoni, perché questo potrebbe mandare in crisi le società di gestione delle strutture. Ma sicuramente rivedere i minimi garantiti potrebbe essere una strada, così come incentivare la parte variabile, ma fino a un certo punto. Una trattativa e un confronto possono essere una scelta più vantaggiosa per entrambe le parti, rispetto alla risoluzione del contratto».

an.bi.
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