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Mario Cafasso (Itay Properties): «Per il retail questa non è una crisi, ma una battuta d'arresto»

Partner strategico nella gestione immobiliare retail nelle vie dello shopping italiane dal 2014, Itay Properties può contare su oltre 60 immobili in portfolio, 15 progetti in corso e otto città presidiate, tra cui Milano. Abbiamo chiesto a Mario Cafasso, retail development manager di questa società, con quali armi il settore può rimettersi in carreggiata e cosa non potrà più essere come prima.

Vi occupate di investimenti immobiliari nel retail: dal vostro osservatorio, come vedete il futuro del settore in cui operate, con particolare riferimento alla moda, dopo il coronavirus?
Premettendo che il nostro perimetro di azione riguarda esclusivamente alcune strade e quartieri delle principali città, noi di Itay Properties crediamo che questa battuta di arresto, seppur di portata ingente, non avrà implicazioni negative nel medio e lungo periodo. Il settore in cui operiamo riprenderà presto a correre come un tempo. Pensiamo addirittura che potrebbe essere più veloce di prima: basta avere un motore e un assetto aerodinamico diverso. Cambiano le regole del gioco, come è sempre successo e come è ovvio che continui ad accadere. Vincerà non chi sarà in grado di cavalcare il momento, ma chi sarà in grado di prevederlo. Questo tsunami, se ci fermiamo all'oggi, ci rende apparentemente inermi ma, pensando al domani, fornisce validi spunti di creatività, e quindi nuove occasioni di business.

Quali potrebbero essere queste nuove occasioni di business e come dovrebbero essere gestite?
La perfetta fusione tra negozio fisico e online, ancora più spinta dalla crescita esponenziale dell'e-commerce in questo particolare periodo, sta portando i retailer a rivedere drasticamente gli spazi, in termini di dimensioni e di utilizzo. Di conseguenza, lo spazio fisico sarà sempre più sia punto di partenza che punto di arrivo di un articolato processo di acquisto. Bisognerà, in pratica, saper replicare in store la semplicità e la velocità dell'acquisto in Internet: quindi nessuna barriera e fruizione massimizzata. In un contesto del genere, da parte dei landlord dovrà esserci massima disponibilità nel contribuire a ridurre gli investimenti iniziali dei propri retailer, dando la possibilità di saggiare le potenzialità dello spazio con formule di partnership snelle ma, al tempo stesso, solide e durature. 

Però impressiona che, ad esempio, un progetto ingente nel real estate commerciale come Westfield Milano sia stato bloccato dal Covid-19 fino a data da destinarsi...
In realtà è come se tutti fossimo affacciati alla finestra, per cercare di capire come cambierà il tempo. Ma il tempo cambierà, e in meglio. I progetti in essere li vedremo con un'ottica diversa, con uno spirito critico che ci catapulterà nel futuro prima di quanto avessimo mai immaginato.

Milano, capitale della moda e degli immobili commerciali: in quanto tempo riuscirà a risollevarsi e con quali armi?
Milano è come un corridore che si è fermato a fare un po' di stretching. Il tempo di allungare i muscoli e ripartire più veloce di prima. Non deve risollevarsi perché non è mai caduta, sta solo prendendo un po' di fiato. Con le stesse armi di prima ritorneremo alla normalità prima di quanto si pensi ed è proprio con gli strumenti sviluppati in questo periodo che sapremo spingerci oltre.

Come Itay Properties che strategie avete attuato durante l'emergenza e quali attuerete nel breve-medio termine?
Partiamo dal presupposto che proprietario e inquilino non siedono più alle due estremità del tavolo, ma alla stessa e con un'unica rotta da seguire. Itay Properties, come noto, è contemporaneamente proprietario e inquilino e, in una situazione del genere, non potendo avere una visione miope, ha immaginato formule contrattuali che possano contribuire alla ripresa del mercato. L'elemento cardine di queste nuove formule consiste nell'applicazione di una variabile sul giro d'affari per un periodo di tempo congruo a consentire al retailer di saggiare le potenzialità di quello specifico store. In pratica, stiamo riproducendo in un contesto nuovo, come quello dell'high street, alcune consuetudini tipiche di complessi come centri commerciali, retail park, aeroporti e stazioni. Ovviamente si tratta di una riproduzione non fedele all'"originale", mediante l'introduzione di elementi innovativi. Abbiamo sempre pensato fuori dagli schemi, con l'obiettivo di proporci come partner, sia lato landlord che retailer: un modus operandi che ci porterà, ancora una volta, a produrre una spinta considerevole a chi vorrà fare di noi il proprio partner.

a.b.
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